Índices hipotecarios: Euribor, IRPH e IRS
14 de agosto de 2012
Firmar una hipoteca es una decisión muy
importante, difícil y que conviene meditar para no cometer
errores. Las hipotecas se encuentran ligadas a muchas variables
como los índices hipotecarios. Es muy importante conocer los
diferentes índices hipotecarios, como el Euribor, el IRS, o el
IRPH..., sus características, sus ventajas y desventajas, para
tomar la decisión más adecuada a nuestros intereses, a la hora
de firmar la hipoteca.

Adquirir una vivienda y firmar una
hipoteca son decisiones difíciles de tomar, máxime en las
circunstancias económicas actuales llenas de incertidumbre. Una
hipoteca dura generalmente muchos años y supone tener que
dedicar una parte muy importante de los ingresos a saldar las
cuotas mensuales de la misma. Hace unos años, cuando no nos
encontrábamos inmersos en la actual crisis económica, resultaba
mucho más fácil. Había mucho menos desempleo, la gente tenía
mucha más seguro su trabajo y si este se perdía no era difícil
encontrar otro empleo. Las entidades financieras disfrutaban de
mejor salud, el dinero circulaba con facilidad, y se disputaban
entre ellas los clientes que querían firmar un préstamo
hipotecario, ofreciendo las mejores condiciones.. Además muchas
entidades animaban a sus clientes a firmar con ellos la hipoteca
ofreciéndoles muchas ventajas, como mejores diferenciales sobre
el Euribor, y también otras supuestas ventajas, que a más de un
hipotecado se le ha convertido ahora en desventaja, como ofrecer
más dinero del que supone el 80% de tasación de la vivienda. Al
conceder al cliente más dinero, de paso que se compra la
vivienda, podía adquirir un coche nuevo, un viaje, o los
muebles. Las entidades bancarias disfrutaban así también de la
burbuja inmobiliaria, ya que está las alimentaba de forma
contundente. Además los clientes pensaban que los precios de la
vivienda no harían otra cosa que aumentar, y si llegaba un
momento en el que no se podía pagar la hipoteca, se podría
vender el piso y además ganar dinero con la operación.
Actualmente todo ha
cambiado, el mercado de la vivienda y el sector de la
construcción se encuentran estancados, pero aún así todavía se
venden hipotecas. Los clientes que firman nuevas hipotecas,
deben de no cometer los mismos errores que cometieron muchos
otros ciudadanos con anterioridad que ahora están pagando con
creces. Insistimos en que firmar una hipoteca es una decisión
difícil, pero además debe de ser muy meditada, y de tener
conocimiento de todos o muchos de los factores y variables que
existen en torno a la hipoteca.
Muchas veces los clientes
han firmado la primera hipoteca que el banco les ha mostrado,
sin pararse a pensar si esa hipoteca supone mucho o poco coste y
si en otro banco habrían mejores condiciones. Hay personas que
ni siguieran saben a que índice hipotecario está ligado su
hipoteca, o desconocen el diferencial que se le ha añadido al
indicador de referencia. También muchos ciudadanos no sabían que
con su préstamo hipotecario firmaron una cláusula de suelo, que
impide que su hipoteca a partir de cierto valor bajo del
Euribor, se abarate más. Los ciudadanos cometen errores al
firmar la hipoteca por desconocimiento o por ser excesivamente
confiados. En el presente artículo, vamos a hablar de una de las
variables más importantes que es necesario conocer antes de
firmar una hipoteca, para que a la hora de hacerlo nos
decantemos por aquella que mejor se adapta a nuestros intereses
y no a los intereses del banco, que como bien sabemos no suelen
coincidir.
Los principales índices
hipotecarios o índices de referencia de préstamos hipotecarios
son el Euribor y el IRPH y pronto estará en circulación el
IRS (Interest Rate Swaps) a cinco años. Veamos las
características, las ventajas y desventajas de cada uno de
ellos:
Euribor: Es el índice
hipotecario al que están referenciadas la inmensa mayoría de las
hipotecas. Es el tipo de interés que los bancos se cobran por
prestarse dinero entre sí en el llamado mercado interbancario.
Actualmente a fecha de agosto de 2012, se encuentra en niveles
muy bajos, por debajo del 1%. El Euribor sigue una trayectoria
paralela a los tipos de interés, y como estos se encuentran
también muy bajos, actualmente al 0,75%, el Euribor
también se sitúa cercano a estos bajos valores. Que el Euribor
baje, beneficia a aquellos que tienen una hipoteca referenciada
al Euribor, ya que si los valores que tiene el indicador en el
momento de revisar su hipoteca son inferiores a los que tenía el
Euribor en la anterior revisión, la cuota mensual de la hipoteca
bajará. Para beneficiarse de la bajada del Euribor, también es
importante que el cliente no haya firmado en su hipoteca una
cláusula de suelo que impida aplicar para el cálculo de los
interés en la revisión de la hipoteca, el valor del Euribor si
este se encuentra por debajo de un determinado nivel señalado en
la misma cláusula, ya que de ser así, en la revisión de la
hipoteca se utilizaría dicho nivel.
IRPH. El IRPH es
presentado en las entidades bancarias como un índice más estable
que el Euribor. Existen tres IRPH, el de Bancos, Cajas y
Entidades. Pronto van a desaparecer los dos primeros y
seguramente permanecerá el IRPH Entidades. El IRPH es el índice
hipotecario que resulta de hacer la media de los tipos de
interés que se han aplicado en las hipotecas de vivienda libre,
a más de tres años. Actualmente se están concediendo hipotecas
más caras, ya que al estar el Euribor muy bajo, los bancos
compensan esta circunstancia aumentando los diferenciales sobre
las mismas. Si en el ciclo expansivo del mercado de la vivienda
se ofrecían diferenciales sobre el Euribor de por ejemplo 0,35%,
ahora los diferenciales sobre el Euribor, pueden superar
con facilidad el 2%. Como el IRPH hace la media de los tipos de
interés aplicados a las hipotecas de vivienda libre de más de
tres años, su valor no baja como el Euribor. Veamos esto con un
ejemplo sencillo, donde simplificamos mucho los cálculos para
poder entender el proceso.: Imaginemos que se han concedido tres
hipotecas a interés variable a más de tres años, este mes:
Hipoteca a Euribor +1'5%,
Hipoteca a Euribor + 2%,
Hipoteca a Euribor +3%.
Vemos que son diferenciales
sobre el Euribor altos (1,5%, 2% y 3%), tal como se están
concediendo en la actualidad. Ahora el Euribor se encuentra
aproximadamente en el 1% . Pues bien, suponiendo que el Euribor
está en el 1%, los tipos de interés de estas hipotecas son
los siguientes:
Hipoteca a 1 + 1,5% = 2,5%
Hipoteca a 1+ 2% = 3%
Hipoteca a 1+3% = 4%
Estos intereses al ser
hipotecas a interés variable cambiarían en la siguiente
revisión. El diferencial sería el mismo, pero como el Euribor
sube y baja, en la revisión se tendría en cuenta cuanto ha
variado el Euribor y el interés sería diferente y la cuota
mensual a pagar, evidentemente también sería distinta tras la
revisión.
Hemos supuesto que estas son
las tres hipotecas que se han concedido este mes. En base a
ellas ya se puede calcular el IRPH, que como hemos dicho es el
índice hipotecario que resulta de hacer la media de los tipos de
interés que se han aplicado en las hipotecas de vivienda libre,
a más de tres años. Hacemos la media de las tres y ese sería el
resultado del IRPH. Veamos.
2,5 + 3 + 4 = 9,5. Si dividimos 9,5 entre tres
para hacer la media nos daría: 3,17. Este sería el valor del
IRPH, mientras que el Euribor se encuentra en este supuesto en
el 1%.
Esta es la razón por la que
muchos clientes con hipoteca firmada al IRPH se quejan. Ven como
el Euribor baja y el IRPH no lo hace. Esto ocurre porque
el IRPH es la media de los tipos de interés aplicados a las
hipotecas, y estos tipos de interés los suben los bancos
añadiendo diferenciales altos sobre el Euribor, para compensar
los bajos valores de estos. El IRPH en sí, no es un mal índice
hipotecario, lo que ocurre es que el diferencial que se le añade
al IRPH debería ser bien distinto que el que se añade al
Euribor, incluso ser negativo, para minimizar la diferencia
entre el Euribor y el IRPH.
Mientras que en las hipoteca
referenciadas al IRPH o al Euribor, está es revisada semestral o
anualmente, las próximas hipotecas referenciadas al IRS a 5
años, el plazo se alargaría, y la cuota mensual se encontraría
fija durante varios años, concretamente cinco. El Euribor
refleja más fielmente los vaivenes del mercado ya que una
hipoteca referenciada al Euribor es revisada cada 6 o 12 meses,
y la hipoteca que se referencie al IRS a 5 años, no se
encontraría tan sometida a los cambios drásticos de los
mercados. El IRS como vemos tiene la ventaja de la estabilidad,
pero habrá que ver como evoluciona el IRS como nuevo índice
hipotecario, como se comportan las entidades bancarias frente a
él y que diferencial le añaden. Pronto podremos comprobarlo.
Las hipotecas, como hemos
comentado al principio, están ligadas a muchas variables como
los índices hipotecarios y conviene conocer bien estas variables
para no cometer errores a la hora de firmarla, ya que se trata
de una decisión muy importante, compleja y que va a condicionar
durante mucho tiempo nuestra vida.
IRS. 21 de agosto de 2012
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