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Índices hipotecarios: Euribor, IRPH e IRS

14 de agosto de 2012

Firmar una hipoteca es una decisión muy importante, difícil y que conviene meditar para no cometer errores. Las hipotecas se encuentran ligadas a muchas variables como los índices hipotecarios. Es muy importante conocer los diferentes índices hipotecarios, como el Euribor, el IRS, o el IRPH..., sus características, sus ventajas y desventajas, para tomar la decisión más adecuada a nuestros intereses, a la hora de firmar la hipoteca.

   Adquirir una vivienda y firmar una hipoteca son decisiones difíciles de tomar, máxime en las circunstancias económicas actuales llenas de incertidumbre. Una hipoteca dura generalmente muchos años y supone tener que dedicar una parte muy importante de los ingresos a saldar las cuotas mensuales de la misma. Hace unos años, cuando no nos encontrábamos inmersos en la actual crisis económica, resultaba mucho más fácil. Había mucho menos desempleo, la gente tenía mucha más seguro su trabajo y si este se perdía no era difícil encontrar otro empleo. Las entidades financieras disfrutaban de mejor salud, el dinero circulaba con facilidad, y se disputaban entre ellas los clientes que querían firmar un préstamo hipotecario, ofreciendo las mejores condiciones.. Además muchas entidades animaban a sus clientes a firmar con ellos la hipoteca ofreciéndoles muchas ventajas, como mejores diferenciales sobre el Euribor, y también otras supuestas ventajas, que a más de un hipotecado se le ha convertido ahora en desventaja, como ofrecer más dinero del que supone el 80% de tasación de la vivienda. Al conceder al cliente más dinero, de  paso que se compra la vivienda, podía adquirir un coche nuevo, un viaje, o los muebles. Las entidades bancarias disfrutaban así también de la burbuja inmobiliaria, ya que está las alimentaba de forma contundente. Además los clientes pensaban que los precios de la vivienda no harían otra cosa que aumentar, y si llegaba un momento en el que no se podía pagar la hipoteca, se podría vender el piso y además ganar dinero con la operación.

    Actualmente todo ha cambiado, el mercado de la vivienda y el sector de la construcción se encuentran estancados, pero aún así todavía se venden hipotecas. Los clientes que firman nuevas hipotecas, deben de no cometer los mismos errores que cometieron muchos otros ciudadanos con anterioridad que ahora están pagando con creces. Insistimos en que firmar una hipoteca es una decisión difícil, pero además debe de ser muy meditada, y de tener conocimiento de todos o muchos de los factores y variables que existen en torno a la hipoteca.

    Muchas veces los clientes han firmado la primera hipoteca que el banco les ha mostrado, sin pararse a pensar si esa hipoteca supone mucho o poco coste y si en otro banco habrían mejores condiciones. Hay personas que ni siguieran saben a que índice hipotecario está ligado su hipoteca, o desconocen el diferencial que se le ha añadido al indicador de referencia. También muchos ciudadanos no sabían que con su préstamo hipotecario firmaron una cláusula de suelo, que impide que su hipoteca a partir de cierto valor bajo del Euribor, se abarate más. Los ciudadanos cometen errores al firmar la hipoteca por desconocimiento o por ser excesivamente confiados. En el presente artículo, vamos a hablar de una de las variables más importantes que es necesario conocer antes de firmar una hipoteca, para que a la hora de hacerlo  nos decantemos por aquella que mejor se adapta a nuestros intereses y no a los intereses del banco, que como bien sabemos no suelen coincidir.

    Los principales índices hipotecarios o índices de referencia de préstamos hipotecarios son el Euribor y el IRPH y pronto estará en circulación el IRS  (Interest Rate Swaps) a cinco años. Veamos las características, las ventajas y desventajas de cada uno de ellos:

    Euribor: Es el índice hipotecario al que están referenciadas la inmensa mayoría de las hipotecas. Es el tipo de interés que los bancos se cobran por prestarse dinero entre sí en el llamado mercado interbancario. Actualmente a fecha de agosto de 2012, se encuentra en niveles muy bajos, por debajo del 1%. El Euribor sigue una trayectoria paralela a los tipos de interés, y como estos se encuentran también muy bajos, actualmente al 0,75%,  el Euribor también se sitúa cercano a estos bajos valores. Que el Euribor baje, beneficia a aquellos que tienen una hipoteca referenciada al Euribor, ya que si los valores que tiene el indicador en el momento de revisar su hipoteca son inferiores a los que tenía el Euribor en la anterior revisión, la cuota mensual de la hipoteca bajará. Para beneficiarse de la bajada del Euribor, también es importante que el cliente no haya firmado en su hipoteca una cláusula de suelo que impida aplicar para el cálculo de los interés en la revisión de la hipoteca, el valor del Euribor si este se encuentra por debajo de un determinado nivel señalado en la misma cláusula, ya que de ser así, en la revisión de la hipoteca se utilizaría dicho nivel.

    IRPH. El IRPH es presentado en las entidades bancarias como un índice más estable que el Euribor. Existen tres IRPH, el de Bancos, Cajas y Entidades. Pronto van a desaparecer los dos primeros y seguramente permanecerá el IRPH Entidades. El IRPH es el índice hipotecario que resulta de hacer la media de los tipos de interés que se han aplicado en las hipotecas de vivienda libre, a más de tres años. Actualmente se están concediendo hipotecas más caras, ya que al estar el Euribor muy bajo, los bancos compensan esta circunstancia aumentando los diferenciales sobre las mismas. Si en el ciclo expansivo del mercado de la vivienda se ofrecían diferenciales sobre el Euribor de por ejemplo 0,35%, ahora los diferenciales sobre el Euribor,  pueden superar con facilidad el 2%. Como el IRPH hace la media de los tipos de interés aplicados a las hipotecas de vivienda libre de más de tres años, su valor no baja como el Euribor. Veamos esto con un ejemplo sencillo, donde simplificamos mucho los cálculos para poder entender el proceso.: Imaginemos que se han concedido tres hipotecas a interés variable a más de tres años, este mes:

Hipoteca a Euribor +1'5%,

Hipoteca a Euribor + 2%,

Hipoteca a Euribor  +3%.

    Vemos que son diferenciales sobre el Euribor altos (1,5%,  2% y 3%), tal como se están concediendo en la actualidad. Ahora el Euribor se encuentra aproximadamente en el 1% . Pues bien, suponiendo que el Euribor está en el 1%,  los tipos de interés de estas hipotecas son los siguientes:

Hipoteca a 1 + 1,5% = 2,5%

Hipoteca a 1+ 2% = 3%

Hipoteca a 1+3% = 4%

    Estos intereses al ser hipotecas a interés variable cambiarían en la siguiente revisión. El diferencial sería el mismo, pero como el Euribor sube y baja, en la revisión se tendría en cuenta cuanto ha variado el Euribor y el interés sería diferente y la cuota mensual a pagar, evidentemente también sería distinta tras la revisión.

    Hemos supuesto que estas son las tres hipotecas que se han concedido este mes. En base a ellas ya se puede calcular el IRPH, que como hemos dicho es el índice hipotecario que resulta de hacer la media de los tipos de interés que se han aplicado en las hipotecas de vivienda libre, a más de tres años. Hacemos la media de las tres y ese sería el resultado del IRPH. Veamos.

2,5 + 3 + 4 = 9,5. Si dividimos 9,5 entre tres para hacer la media nos daría: 3,17. Este sería el valor del IRPH, mientras que el Euribor se encuentra en este supuesto en el 1%.

    Esta es la razón por la que muchos clientes con hipoteca firmada al IRPH se quejan. Ven como el Euribor baja  y el IRPH no lo hace. Esto ocurre porque el IRPH es la media de los tipos de interés aplicados a las hipotecas, y estos tipos de interés los suben los bancos añadiendo diferenciales altos sobre el Euribor, para compensar los bajos valores de estos. El IRPH en sí, no es un mal índice hipotecario, lo que ocurre es que el diferencial que se le añade al IRPH debería ser bien distinto que el que se añade al Euribor, incluso ser negativo, para minimizar la diferencia entre el Euribor y el IRPH.

    Mientras que en las hipoteca referenciadas al IRPH o al Euribor, está es revisada semestral o anualmente, las próximas hipotecas referenciadas al IRS a 5 años, el plazo se alargaría, y la cuota mensual se encontraría fija durante varios años, concretamente cinco. El Euribor refleja más fielmente los vaivenes del mercado ya que una hipoteca referenciada al Euribor es revisada cada 6 o 12 meses, y la hipoteca que se referencie al IRS a 5 años, no se encontraría tan sometida a los cambios drásticos de los mercados. El IRS como vemos tiene la ventaja de la estabilidad, pero habrá que ver como evoluciona el IRS como nuevo índice hipotecario, como se comportan las entidades bancarias frente a él y que diferencial le añaden. Pronto podremos comprobarlo.

    Las hipotecas, como hemos comentado al principio, están ligadas a muchas variables como los índices hipotecarios y conviene conocer bien estas variables para no cometer errores a la hora de firmarla, ya que se trata de una decisión muy importante, compleja y que va a condicionar durante mucho tiempo nuestra vida.